近日，重庆、杭州、广州等地再现“零首付”，引起了不少购房者的关注。有的购房者心理预期有所回暖，认为“捡漏”机会来临;也有的购房者认为，这只是一种营销手段，最终还得还款，不能冲动买房。专家及律师提醒，“零首付”卖房是一种违法销售模式，风险非常高。

“零首付”操作办法挺多

目前，全国数十座城市都出台了楼市维稳政策，其中，对不少购房政策有所调整。为了促销，开发商们绞尽脑汁调整各种营销策略，其中，最吸引人的莫过于“零首付”购房。

北京金诉律师事务所律师王玉臣告诉山西晚报记者，一般而言，零首付主要有三种形态：第一种是开发商直接垫资，或者以第三方的名义垫资，购房人后面分期还款或分期付款(首付分期);第二种是开发商或中介帮助购房人首付融资(首付贷)，比如找小额贷公司或第三方“帮”购房人进行融资;第三种是购房人支付首付款后，办理银行按揭贷款。在银行放款后，开发商返还首付款，这种情况相对比较少。

此前，太原市场上也曾出现过零首付购房楼盘。山西晚报记者从某售楼部了解到，零首付买房，听起来容易，但实际贷款条件会更严格。首先，购房者得有一套大红本房产给银行做抵押，因为要确保购房者不会中途弃供，并且只有指定银行才能完成贷款;其次贷款利率也有一定的上浮，零首付的贷款利率要比普通商业贷款利率高了2个百分点左右。

违规操作不可行

王玉臣表示，“零首付”本身是一种违规行为。看起来似乎是帮购房者，但实际上，在现实操作中往往会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为，同时还可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求，违反按揭贷款相关规定。

早在2017年的《住房城乡建设部人民银行银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作》中明确规定严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资，严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。

对于房企，虽然能够提高销售业绩，尽快实现资金回笼，同时通过一系列融资方式将风险转嫁到了购房者身上，利大于弊。但是，这本身属于违规行为，有被处罚的风险。

对于银行，如果也参与其中，显然是违规，将面临被处罚的风险。另外如果房款超出了购房者的支付能力，不能及时偿还按揭贷款，银行还有可能面临着坏账的风险。

开发商着急促销卖房，出于资金回款的压力，会包装出“零首付”的销售办法。如果地方政府未能严格监管资金监管账户，开发商提前使用了预售资金或挪作他用，项目还会有烂尾风险，对开发商、购房者和当地政府都有很大的隐患。所以，这种促销行为会扰乱地产正常秩序，破坏资金监管，贷款监管的相关流程，属于明令禁止的违法行为。

购房者风险很高

不少购房者认为，只要有能力还款，如此操作未尝不可，但实际上此操作对购房者来说有一定的风险。首先，这种做法本身属于非正常操作，属于明令禁止的违规行为。其次，如果零首付，往往意味着购房者资金能力可能是有问题的，在透支自己的资金能力，如果将来不能及时支付，往往会产生商品房买卖纠纷。

王玉臣表示，天下没有免费的午餐，看起来似乎没有手续费或利息，但是为了及时支付剩余首付款，有些人通过消费贷、金融机构、小额贷公司、中介筹措资金，既会产生新的成本，又会产生更多的融资风险。尤其是有一些机构提供的融资利滚利，不小心就会掉入金融陷阱。

一般情况下，“零首付”购房的利息要高出正常商业贷款许多。降低首付，虽然暂时起到缓解购房者资金压力的作用，但在短时间内消费者不仅要偿还开发商垫付的剩余首付款，同时还要偿还银行按揭贷款，购房者的负担不但没有减轻，相反还款压力更大。这种方式对收入稳定，但积蓄不多，的确需要置业的年轻人帮助较大。而对于经济收入不稳定或经济实力较差的消费者来说，面对低首付的诱惑，不仅要在购房前做好预算，而且要考虑自己今后是否有能力承担首期款和银行按揭贷款的双重压力。

开发商“垫首付”，购房者交了款项之后，要防止开发商“跑路”。开发商“垫首付”是一个有投资回报的金融服务产品。购房者要合理评估“垫首付”的成本与市场(房价)变化情况，到底划算不划算，利弊都是自己承担，需要合理判断购房成本及投资风险。

此外，还需要注意的是，执行“零首付”优惠政策的房子极有可能是特殊房源，可能是项目中相对比较差的房子。(记者　张磊)

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